대선 이후 부동산 저금리로 자산 시장 거품 형성

금리 인상과 대출 규제 등으로 인해 '거래 절벽'이 이어지는 가운데, 부동산 시장은 앞으로 다가온 제 20대 대통령 선거 이후 시장 분위기 반전을 기대하며 버티는 모양새다.

국토연구원 부동산시장연구센터에 따르면 올해 1월 서울 주택매매시장 소비심리지수는 105.3으로, 지난해 12월의 108.1보다 2.8포인트 하락했다.

이 지수는 집값 상승 기대감을 수치화한 것으로 0~200의 숫자로 지수화하며, 95∼114 사이 수치는 보합 국면으로 분석한다. 이 지수는 지난해 9월부터 5개월 연속 하락하다 지난달 결국 2년9개월 만에 가장 낮은 수준으로 내려앉았다.

한국부동산원에서 수요와 공급의 비중을 측정하는 서울 매매수급지수도 하락세가 이어지고 있다. 2월 첫째 주 기준 88.7로 최근 13주 연속 수요 보다 공급이 많은 상태가 이어지고 있다. 이 지수가 기준선인 100 아래로 떨어지면 주택 매도자가 매수를 원하는 사람보다 많아졌다는 뜻이다.

이처럼 부동산 시장의 분위기가 차갑게 내려앉는 중에도 서울 시내 곳곳에서는 곧 상황이 반전될 수 있다는 기대를 품고 있다. 내달 대선이 치러지고 나면 대출 규제와 세제 완화 등 정책 변화에 따라 거래가 다시 늘어날 수 있다는 취지다.

가격과 거래량으로부터 지금 시장에 어느 세력이 강한 상태인지 약한 상태인지를 예측해 볼 수 있다는 것이었습니다. 이로부터 시장에서 일어나는 일이 무엇인지 읽어 볼 수 있다는 것이지요.

가격과 거래량으로 읽을 수 있는 시장심리을 아는 것이 주용합니다.

수요 증가 : 가격과 거래량이 같이 증가하는 것은, 수요가 증가하고 있다는 뜻이고, 상승장의 초입으로 볼 수 있음.

공급 감소 : 가격이 오르는데 거래량이 감소하고 있다는 것은, 공급이 줄어들고 있다는 의미이고, 상승장이 카파르게 진행되면서 매도자들이 매물을 거두어 들이는 시기로 볼 수 있음

수요 감소 : 가격 상승이 지체되거나 떨어지고 거래량이 급감하고 있다는 것은, 수요도 감소하고 있다는 의미라고 합니다. 너무 올라버린 가격이 수요자들이 감당할 수 있는 범위를 벗어나서, 수요자들도 매수를 멈추는 상황

공급 증가 : 가격이 하락하면서 거래량이 증거하는 것은, 매도자 입장에서 추가 하락을 우려해서 미리 팔려는 심리가 작용하는 것으로, 전형적인 하락장에 해당.

지금은 급격히 상승한 가격을 수요가 받쳐주지 못하는 시점이라고 하네요. 대출금리도 올라서 자금조달도 어렵고, 각종 규제들 때문에 실제로 주택 가격이 더 올라가기는 쉽지 않은 상황이라고 합니다.

낙폭이 얼마나 될 것인지, 어디까지 떨어질 것인지는 모르나 일단 거래량이 회복되어야 한다는 진단이었습니다. 덧 붙여 "부동산은 불패니까 일단 사두면 오른다" 라는 것은 항상 맞는 말이 아니라는 점도 강조했습니다.

다만 대선이 끝나더라도 부동산 상황이 바로 나아지지 않을 것이라는 의견도 있었다. 대선이 마무리되더라도 실질적인 정책 개선에는 시간이 필요하고, 금리 인상 등 대외적인 악재는 여전하기 때문에 그 영향에서 자유롭지 못할 것이라는 것이다.

주택시장은 단순히 수요와 공급에 의해서 좌우되는 것이 아니라, 이에 수반되는 임차시장 (전월세)이 다시 영향을 주는 구조라서, 이렇게 집값상승은 끝났다고 말할 수 있는 것인지가 조금 궁금해집니다.

이제 전세계약갱신청구권 만기가 다가오고 있고, 실거주 소유자 혜택을 주는 것을 고려해서 집주인이 직접 들어가 살려고 한다면 전세 공급이 좀 더 부족해지게 되겠지요. 그렇게 되면 전세가가 올라가게 될 것이고, 집값도 같이 밀려 올라가는 현상이 생기지 않을까 하는 생각도 해 보았습니다.