지식산업센터분양과 상가분양 차이점

1. 지식산업센터란...

 

동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 집합건축물로서 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말한다.

지식산업센터는 아파트형공장에 정보통신산업 등 첨단산업의 입주가 증가하는 현실을 반영하여 기존 아파트형공장을 지식산업센터로 명칭을 변경하고, 제조업 외에 지식산업 및 정보통신산업 등을 영위하는 자와 기업지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물로 재정의된 것이다.

 

지식산업센터는 제조업 · 지식산업 · 정보통신산업 관련 시설과 그 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물을 말한다.

 

1. 지상 3층 이상의 집합건축물일 것

2. 공장, 지식산업의 사업장, 정보통신산업의 사업장이 6개 이상 입주할 수 있을 것

3. 건축면적의 300% 이상일 것 (단, 다음에 해당하는 경우 각 법령이 허용하는 최대 비율로 함)

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 용적률을 조례로 따로 정한 경우
나. 「산업기술단지 지원에 관한 특례법」 제8조에 따른 면적을 준수하기 위한 경우

 

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 안에는 공장 등의 설립이 원칙적으로 제한되어있다. 그러나 다음에 해당하는 지식산업센터는 예외적으로 신설 · 증설이 가능하다.

1. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 지정된 지식기반산업집적지구 내 지식산업센터

2. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장을 유치하기 위한 지식산업센터

3. 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따른 협동화실천계획의 승인을 받은 지식산업센터

4. 산업단지 안의 지식산업센터

 

서울을 비롯한 수도권의 중소제조업체는 과거에 공장부지의 감소와 수도권 내 공장입지규제로 운영에 큰 어려움을 겪었다. 이를 해소하기 위해 처음에는 아파트형 공장이 도입되었다. 아파트형 공장은 홍콩, 싱가포르 등 공업용지가 부족한 국가에서 활성화된 방식이다. 이후 지식산업에 대한 수요를 반영하여 2010년 아파트형 공장에서 지식산업센터로 명칭을 변경하고 제조업뿐만 아니라 지식산업 및 정보통신산업을 복합화 할 수 있도록 하였다.

 

지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 다음과 같다.

① 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장 · 군수 · 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설
② 벤처기업을 운영하기 위한 시설
③ 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 금융 · 보험업 시설, 기숙사, 근린생활시설 등의 시설

 

 

2.지식산업센터의 분양

 

1.지식산업센터는 임대목적으로 분양이 안되나요?

A. 네, 임대사업자 등록 후에 임차 맞춥니다.

 

2.지식산업센터랑 상가는 DSR 규제 적용이 안되나요?

A. 지식산업센터, 상가 모두 2021년 6월 30일 이전에 분양승인이 난 물건에 대해서는

DSR 규제 적용 대상이 아닙니다.

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3.지식산업센터는 분양권 전매가 되나요?

A. 지식산업센터, 상가 모두 프리미엄 붙혀서 입지, 호재, 호실에 따라 시세차익 보시고 분양권 전매 가능합니다.

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4.지식산업센터는 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면되나요?

A. 지식산업센터는 최초 분양 입주자에 한에 취등록세 50% 감면 혜택 (4.6% -> 2.3%)

적용기간 : 2022년 12월 31일까지입니다.

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5.지식산업센터 청약에 대해 알려주세요

판교신도시 같은 테크노밸리 도시 같은 경우엔 공실률도 적고, 시세차익도 기대할 수 있습니다

하지만, 그만큼 우후죽순으로 생겼기에 전국적으로 너도 나도 지산 투자했다가 손해 본 사람도 많고 공실도 많은 실정입니다.

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즉, 좀 더 구체적으로 적어보자면,

산업단지의 경우 5년간 매매나 임대가 불가 합니다. 개별단지나 자족시설인 경우에만 임대사업이 원활하다 할수 있습니다. 지식산업센터이 본 목적은 4차 산업 진흥에 있으니 임대 규제가 심한 편이죠.

 

DSR은 주택을 매입하실때 대출규제 입니다. 상가나 지식산업센터 매입후 주택을 매입하시면 당연히 DSR이 적용 됩니다. 하지만 상가나 지식산업센터를 분양 받으실때는 사업자 대출로 봐야 하기에 DSR적용이 되지 않습니다.

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소유권이전(구분등기)전에 매매를 말씀 하시는 것으로 분양권 전매는 모두 가능 합니다.

산업단지의 경우에만 완공후 소유권이전 하고 5년간 매매나 임대가 금지 되어 있습니다.

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분양 받으시고 첫 소유권이전자에 한해 실제 5년간 운영시에 취등록세와 재산세 감면이 있습니다.

투자자는 감면대상이 아니며, 5년을 채우지 못하면 못한 기간 만큼 환수 하셔야 합니다.

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요즘은 투자 수요가 많아 간혹 청약을 받는데요 사실상 청약이란 단어 사용은 금지 되어 있고,

입주의향서를 많이 제출 합니다. 실수요 위주로 분양을 해야 해서 법인등기나 사업자사본등을 구비서류로 받기도 합니다.​

 

 

그리고 지식산업센터를 분양 받을 때 혜택을 받으려면 아래 요건을 충족해야 합니다.

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1) 입주허용업종의 사업자라야 분양 받을 수 있습니다.

그래서 분양을 받으시려면 계약 후 20일 이내에 사업자등록을 해야 하며 업종은 지식산업센터 입주 가능한 업종으로 해야 합니다.

​하지만 이렇게 분양을 받은 후에 임대를 주시려면 은행대출을 다 받은 후 (은행 대출 시 임대사업 운운하시면 대출한도 적어지고 금리 높아져요) 입주가능일이 되면 임차인을 먼저 구한 후에, 임대사업코드를 사업자에 추가합니다.

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2) 세금 혜택은 실입주자가 5년동안 해당 호실을 사용해야만 주어집니다.

따라서 임대사업을 하면 이 혜택을 받을 수 없습니다. 감면 받으면 임대를 주고 나서 다시 토해내야 합니다.

 

 

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